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Die Revision in Kürze

Wo in Oberwil soll Raum fürs Wohnen, Arbeiten und Freizeitaktivitäten reserviert werden? Die Gemeinde legt dies in Zonenplänen und Reglementen fest. Sie müssen immer wieder mal aktualisiert werden. Die letzte Gesamtrevision der Ortsplanung in Oberwil fand 1994 statt, Teiländerungen gab es 2005 und 2016. Seither hat sich viel verändert. Höchste Zeit also für eine Aktualisierung.

Mit der laufenden Revision der Ortsplanung stellt die Gemeinde Oberwil die Weichen für ihre zukünftige Siedlungsentwicklung. Auch nimmt sie aktuelle Bedürfnisse der Bevölkerung auf. Die Revision wird dann für die nächsten 15-20 Jahre festlegen, wie und wo gebaut werden kann, wo künftige Einwohner und Einwohnerinnen wohnen, arbeiten und ihre Freizeit verbringen können und welche Infrastrukturen dazu nötig sind.

Eine wichtige Grundlage der Revision bildet die räumliche Entwicklungsstrategie (RES), welche die Gemeinde 2019 partizipativ erarbeitet hat. Die Entwicklungsziele aus der RES werden mit der Ortsplanungsrevision grundeigentümerverbindlich umgesetzt.

 

Die Ziele der Revision

Das Hauptziel der Ortsplanungsrevision ist, die hohe Wohn- und Lebensqualität in Oberwil zu erhalten, aber gleichzeitig eine bauliche Entwicklung zu ermöglichen. Ein weiteres Ziel ist die Anpassung unserer kommunalen Planungsinstrumente an die aktuellen, übergeordneten Vorgaben von Bund und Kanton.

 

Die Ausgangslage

Die Revision unserer Ortsplanung ist gleich aus drei Gründen nötig:

  • Die Gemeinden sind von Gesetzes wegen verpflichtet, ihre Ortsplanung etwa alle 15 Jahre zu überarbeiten, um aktuell zu bleiben. Seit den letzten Teilrevisionen von 2005 und 2016 hat sich in Oberwil viel verändert: Wohn und Arbeitsplatz-Bedürfnisse haben sich gewandelt, übergeordnete Gesetze wurden angepasst, die Bodenpreise sind gestiegen. Die Revision trägt all dem Rechnung.
  • Die Gemeinde muss ihre Baubegriffe und Messweisen mit jenen der «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe» (IVHB) in Einklang bringen. Dies ist eine Vorgabe des Kantons.
  • Die Gemeinde hat ein grosses Interesse daran, die Weichen für ihre Zukunft zu stellen. Es geht darum, neue Möglichkeiten für eine moderate bauliche Entwicklung für die nächste Generation zu schaffen, und dabei sorgsam mit dem Boden umzugehen.

Die Schweizer Bevölkerung (inklusive Oberwil) hat sich 2013 dafür ausgesprochen, dass die Bauzonen nicht mehr unbegrenzt erweitert, sondern im Innern besser ausgenützt werden sollen. Auch die Gemeinde Oberwil strebt diese sogenannte Siedlungsentwicklung nach innen an. Das Siedlungsgebiet von Oberwil ist heute aber bereits weitgehend überbaut. Deshalb braucht es eine Verdichtung mit Qualität und neuen Baumöglichkeiten, beispielsweise Aufstockungen. Die Gemeinde will ein moderates Bevölkerungswachstum ermöglichen.

 

Wichtige Inhalte der Revision

Aus diesen Gründen geht es in der Ortsplanung nun um die Revision der Zonenplanung Siedlung. Hierbei sind die Innenentwicklung und das Fördern von Standortqualitäten wichtige Themen. Mit der Revision wollen wir neue Möglichkeiten im bestehenden Siedlungsgebiet erhalten, damit genug attraktiver Wohn-, Arbeits- und Freizeitraum entsteht. Die Revision sieht vor, dass die Verdichtung gefördert wird (z.B. durch Aufzonungen, Zonen mit Quartierplanpflicht) und sie nimmt aktuelle Bedürfnisse der Bevölkerung auf, wie die Erstellung von preisgünstigem und altersgerechten Wohnraum. Die Revision soll auch unsere Standortqualitäten sichern, wie das Ortsbild, Grün- und Freiräume und die Biodiversität.

 

Der Stand der Arbeiten

Eine Ortsplanungsrevision ist ein mehrjähriger Prozess. Den Startschuss gab der Gemeinderat Ende 2019. Davor fanden Vorarbeiten statt: Die Revision baut auf Grundlagen auf, die in den Vorjahren unter Einbezug der Bevölkerung erarbeitet wurden, darunter die räumliche Entwicklungsstrategie (RES) für Oberwil von 2019 und die Innenentwicklungsstrategie Oberwil (IES) von 2015.

 

Bis Juli 2021 erarbeitete die Gemeinde Entwürfe des neuen «Zonenplans Siedlung» und des «Zonenreglements Siedlung». Auch ein Entwurf des erklärenden Planungsberichts entstand. Diese Dokumente wurden vom Kanton Basel-Landschaft vorgeprüft und grundsätzlich gutgeheissen. Im Rahmen der Vorprüfung riet der Kanton der Gemeinde, das Thema Mehrwertabgabe in einem separaten Reglement zu regeln.

2022/2023 erfolgte die Erarbeitung des Mehrwertabgabe-Reglements, das der Gemeindeversammlung am kommenden 14. März 2024 vorgelegt werden soll.

Voraussichtlich im Mai 2024 ist die formelle Mitwirkung der Bevölkerung an der Ortsplanungsrevision vorgesehen. Anschliessend erfolgt eine nochmalige Überarbeitung, bevor die Vorlage dann zur Abstimmung an die Gemeindeversammlung gelangt (ca. Ende 2024).

 

Die Beteiligten

Die Projektleitung liegt seitens der Gemeinde beim Leiter Bereich Bevölkerung, Bauten, Planung, Marco Fabrizi. Aus der Politik ist Gemeinderat Christian Pestalozzi für das Geschäft zuständig. Unterstützt wird die Gemeinde vom Fachplanungsbüro Metron Raumentwicklung AG, Brugg. Den Vertretern und Vertreterinnen der Verwaltung und des Fachbüros steht eine Begleitgruppe zur Seite, die aus Mitgliedern des Gemeinderates und externen Fachleuten zusammengesetzt ist.

 

Aktuell im Fokus: Die Mehrwertabgabe

Mit der geplanten Revision der Zonenplanung Siedlung werden einzelne Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer in Oberwil von sogenannten Planungsmehrwerten profitieren. Sie werden ihre Grundstücke mehr bebauen und besser ausnützen können, können also beispielsweise mehr Wohnungen bauen und vermieten und neue Einnahmen generieren. Ihre Grundstücke werden wertvoller, allein aufgrund eines Planungsentscheids der Stimmbevölkerung.

Mit der Einführung einer Mehrwertabgabe soll in solchen Fällen ein Ausgleich zugunsten der Gemeinde erfolgen. Die Gemeinde hat ein entsprechendes Reglement erarbeitet.

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