Das Schwergewicht der Revision liegt auf dem Bereich Siedlung. Der bisherige Zonenplan «Siedlung und Dorfkern» und das Zonenreglement – beide aus dem Jahr 1994 – sollen ersetzt werden durch den neuen «Zonenplan Siedlung» und das «Zonenreglement Siedlung». Sie definieren Bereiche wie Wohnzonen, Wohn-Geschäftszonen, Kernzonen, Gewerbezonen, Grünzonen oder Gewässerräume im Siedlungsgebiet und enthalten Gestaltungs- und weitere Vorschriften (z. B. für Gefahrenzonen).

Ziele der Revision

Mit der Revision will die Gemeinde Oberwil:

• ein moderates Bevölkerungswachstum ermöglichen (von heute rund 11'600 Einwohnenden auf maximal 14'000 Einwohnende bis zum Jahr 2040)
• die qualitative Siedlungsentwicklung nach innen und eine massvolle Verdichtung in definierten Gebieten fördern
• Standortqualitäten fördern (Ortsbild, Grün- und Freiräume)
• ausreichend preisgünstigen und altersgerechten Wohnraum ermöglichen
• ausreichend Zonen für öffentliche Werke und Anlagen (OeWA-Zonen) für Schulraum, öffentliche Infrastrukturen und weiteres sichern
• Baubegriffe und Messweisen harmonisieren (gemäss IVHB)
• kantonale Vorgaben und Inventare integrieren (betreffend geschützte Bauten, Gewässerraum, Naturgefahren u. a.)

Innenentwicklung

Leitgedanke der Revision ist die Innenentwicklung (auch «Siedlungsentwicklung nach innen» genannt). Das heisst, die Bauzonen sollen nicht ausgedehnt, sondern besser genutzt werden. Die Revision schafft deshalb zusätzliche bauliche Kapazitäten innerhalb der Bauzone. Dies geschieht einerseits durch Umzonung (z. B. von einer Gewerbezone in eine «Zone mit Quartierplanpflicht»), andererseits durch Aufzonung (z. B. von einer 2-geschossigen in eine 3-geschossige Wohnzone).

Zwei konkrete Beispiele gemäss neuer Zonenplanung Siedlung:

• Umzonung der Gewerbezone 1 (Werkhof) in Zone mit Quartierplanpflicht
• Aufzonung von einer 2-geschossigen in eine 3-geschossige Wohnzone in der Talsohle

Zonen mit Quartierplanpflicht

Neu werden «Zonen mit Quartierplanpflicht» (ZQP) definiert. Es handelt sich um Gebiete im Zentrum sowie entlang der Sägestrasse. Für alle ZQP soll gelten: Zu realisieren sind ein vielfältiges Wohnungsangebot (u. a. mit altersgerechtem und gemeinnützigem Wohnraum) sowie Grünräume. Für Bauvorhaben sind ein Energiekonzept und ein Mobilitätskonzept erforderlich. Diese Vorgaben sollen dazu beitragen, eine hohe Siedlungsqualität sicherzustellen.

Ortsbild und Siedlungsqualität

Die Siedlungsqualität in Oberwil ist gut, soll aber noch gestärkt werden, indem etwa durchgrünte Wohnquartiere erhalten und nur moderat nachverdichtet werden oder indem die Umgebung von Strassenräumen stärker begrünt wird. Für das Ortsbild auch wichtig: In der Kernzone sollen 3-geschossige Bauten die Ausnahme bleiben. Der überarbeitete Zonenplan und das Zonenreglement enthalten entsprechende Vorschriften. Zur Stärkung der Siedlungsqualität sollen auch die neu geschaffenen Grünzonen im Ortskern einen wichtigen Beitrag leisten. Ausserhalb des Ortskerns sind – wie vom Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege vorgesehen – weitere Bauten als kommunal geschützt in den Zonenplan Siedlung integriert worden.

Grün- und Freiräume

Neu wird eine Grün- und ökologische Ausgleichsflächenziffer (GAZ) eingeführt (§ 13 im Reglement). Sie basiert auf der bisherigen Grünflächenziffer für die Gewerbezone und wird neu auf die Kern-, Wohn- sowie Wohn-Geschäftszonen ausgeweitet. Sie dient dem Ortsklima und sorgt für ökologische Ausgleichsflächen im Siedlungsgebiet.

Im ganzen Siedlungsgebiet werden die Vorschriften zur Umgebungsgestaltung so angepasst, dass mehr unversiegelte Flächen entstehen. Entlang von Strassen sollen, wo möglich, Bäume gepflanzt werden (§ 31 im Reglement).

Gewässerraum

Damit die Gewässer ihre Funktionen (u. a. für die Biodiversität, den Hochwasserschutz und die Naherholung) erfüllen können, benötigen sie genügend Raum. Neu wird auch das Thema «Gewässerräume» in die Zonenplanung Siedlung integriert (§ 9 im Reglement). Die Festlegung dieser Schutzzone erfolgt zur besseren Lesbarkeit sowohl im Zonenplan Siedlung als auch im Zonenplan Landschaft. Der Begriff «Gewässerraum» ersetzt die bisherige Uferschutzzone. Die Vorschriften betreffend Bauten und Nutzungen folgen dem Bundesrecht.

Baubegriffe und Messweisen (IVHB)

Mit der Revision übernimmt Oberwil die schweizweit harmonisierten Baubegriffe gemäss der «Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB)».

Dies betrifft vor allem folgende Baubegriffe und Messweisen:

• Geschossigkeit (neu: Abschaffung des Sockelgeschosses)
• Überbauungsziffer statt Ausnützungsziffer (neu: Anrechnung der Gebäudefläche)
• Grün- und ökologische Ausgleichsflächenziffer (neu)
• Fassaden- und Gebäudehöhe (neue Definition)

Mehrwertabgabe

Im Rahmen der Zonenplanungsrevision hat die Gemeinde Oberwil die Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe geprüft und entschieden: Sie verzichtet auf ein eigenes Reglement zur Mehrwertabgabe. Es gelten die kantonalen und eidgenössischen Bestimmungen.